Вложения в недвижимость с переводом ее в аренду — один из самых популярных способов заработать или хотя бы сохранить деньги на время экономической турбулентности. Но выгодна ли стратегия «Куплю квартиру, буду сдавать» на самом деле? Разбираемся в сегодняшней статье.
Только цифры
Чаще всего потенциальные покупатели рассматривают для последующей сдачи новое жилье в Москве. Мы изучили статистику конца 2022-начала 2023 года и провели примерные расчеты:
➜ Однокомнатная квартира в столичной новостройке в среднем стоит около 11,5 млн рублей.
➜ Если у вас нет нужной суммы сразу, понадобится ипотека. Недавно минимальный первоначальный взнос повысили до 20% — это 2,3 млн от суммы выше.
➜ Таким образом, потребуется кредит на 9,2 млн рублей.
➜ Средний уровень ставки кредита на жилье по состоянию на весну 2023 года — 5,5%, средний срок — 20 лет.
➜ При помощи ипотечного калькулятора определяем ежемесячный платеж: около 63 тысяч рублей. Итоговая внесенная по ипотеке сумма: около 15,2 млн рублей.
➜ В таком случае фактическая стоимость квартиры составит 15,2 + 2,3 = 17,5 млн рублей.
➜ После покупки вы сдаете ее за 45 тысяч/месяц (такова средняя арендная ставка по Москве), зарабатывая 540 тысяч/год.
➜ Исключим из затрат коммуналку, предполагая, что жильцы оплачивают ее сами, а также расходы на ремонт — допустим, вам повезло договориться с очень аккуратными людьми.
❗ Итого: чтобы полностью отбить 17,5 млн рублей, вам потребуется 32 года — только после этого квартира начнет окупаться. Конечно, арендная ставка может подрасти, тогда этот срок уменьшится. Учтем также, что у вас может быть 11,5 млн для оплаты одним платежом — но даже так квартира окупится лишь за 21 год.
Другие подводные камни
Стоит также учесть тенденции в экономике:
➜ В последние месяцы цены понемногу снижаются — возможно, кто-то решит не арендовать недвижимость, а покупать сам.
➜ Миграция уменьшила количество платежеспособных арендаторов.
➜ Среди оставшихся некоторые вынуждены отказаться от аренды/искать более дешевые варианты.
➜ Прогнозировать будущее непросто, поскольку на экономику влияет много внешних факторов.
❗ Эксперты говорят, что недвижимость сегодня имеет смысл рассматривать лишь как способ сохранить деньги, а не заработать — если не доверяете другим методам.
Депозит как альтернатива
Депозитные вклады хорошо показали себя в конце 2022 года.
Предположим, у вас на руках те же 2,3 млн рублей, которые вы передумали отдавать в качестве первоначального взноса.
➜ При доходности около средних 7,5% за первый год вы получите около 172 тысяч прибыли.
➜ При помощи калькулятора вкладов высчитываем: за 20 лет у вас будет 2,3 млн первого взноса + доход 3,2 млн (после вычета налогов) = 5,5 млн.
➜ За 32 года, которые понадобились бы вам, чтобы окупить квартиру, вы бы увеличили сумму с 2,3 млн до 7,4 млн рублей.
Если все же решили брать недвижимость
✔️ Рассмотрите вариант с покупкой коммерческого помещения.
Доходность небольших — до 100 кв.м — складов и офисов на первых этажах сейчас выше. Если подобрать помещение в удачном районе, оно окупится за 10–12 лет.
✔️ Среди жилой недвижимости имеет смысл выбрать почти достроенную или готовую новостройку в районе с развитой/развивающейся инфраструктурой.
Да, вторичка дешевле, однако с ней в определенный момент наверняка потребуются вложения в ремонт. Невыгодны и новостройки на самых ранних этапах — цены на них уже сопоставимы с почти сданными проектами. А еще добавляется опасность, что застройщик, столкнувшись с финансовыми трудностями, не достроит объект.
✔️ Покупайте квартиру не в Москве и Питере
Стоимость аренды сейчас растет в крупных региональных центрах: Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Уфа, Самара, Красноярск. Найти свой вариант вы сможете в нашей категории «Покупка-продажа недвижимости». Пробная подписка дает 3 перехода по свежим объявлениям (и без ограничений для объявлений старше 3 суток). Кстати, если вы сдаете что-то — напишите об этом в соцсетях. Ваше объявление автоматически подтянется в категорию — и его увидят больше людей.
✔️ Продумайте формат аренды
Посуточная аренда выгоднее длительной (соотношение доходности 30% к 5% соответственно). Правда, это подойдет не всем: потребуется следить за вселением/выселением, а также выше риски, что попадется не самый подходящий жилец.
Еще одна опция — сдача квартиры нескольким арендаторам: допустим, вместо 45 тысяч с одного человека вы сможете брать по 24-25 с двоих.
